Bất động Nhà cái TF88: Sau khi thiết lập lại

Hỏi đáp với Bert Crouch, Đối tác và Giám đốc Toàn cầu về Vốn Bất động Nhà cái TF88 tại Apollo

Q: Bạn đã dành toàn bộ sự nghiệp của mình trong lĩnh vực bất động Nhà cái TF88. Nói một chút về xuất thân của bạn và điều gì cuối cùng đã đưa bạn đến với Apollo.

Bert Crouch: Con đường đến với bất động Nhà cái TF88 của tôi hơi quanh co. Tôi tốt nghiệp Đại học Texas năm 2001, ngay sau cuộc khủng hoảng công nghệ, và một số cố vấn đã cho tôi lời khuyên tương tự: hãy dựa vào tín dụng. Tín dụng chiếm phần lớn trong cơ cấu vốn và trong môi trường căng thẳng, bạn có thể học được nhiều điều về đầu tư.

Điều đó đã dẫn tôi đến Wells Fargo. Tôi bắt đầu làm việc trong lĩnh vực ngân hàng doanh nghiệp, tham gia các lớp kế toán nâng cao vào ban đêm - bản thân nó đã là một cơn ác mộng - và cuối cùng chuyển đến New York. Đó thực sự là nơi tôi bước vào lĩnh vực bất động Nhà cái TF88.

Điều thu hút tôi đến với loại tài Nhà cái TF88 này là nó là một trong những loại tài Nhà cái TF88 được chấp nhận nhất về mặt thể chế nhưng cũng là một trong những loại kém hiệu quả nhất. Vốn cổ phần tư nhân và các quỹ phòng hộ có tính thanh khoản cao hơn và cạnh tranh hơn. Bất động Nhà cái TF88 bị phân mảnh, cục bộ và kém hiệu quả, đồng thời thị trường vốn xung quanh nó ngày càng trở nên phức tạp hơn. Sự kết hợp đó cực kỳ hấp dẫn.

Năm 2006, tôi bắt đầu cảm thấy thị trường cho vay đang đi trước thời đại, đặc biệt là bất động Nhà cái TF88, nên tôi chuyển sang lĩnh vực chính. Tôi tham gia nền tảng đầu tư của gia đình Hunt và tập trung vào tín dụng bất động Nhà cái TF88 có cấu trúc. Rồi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu xảy ra, đó là bài học kinh nghiệm cả đời. Bạn không nhớ nhiều chiến thắng của mình. Bạn nhớ lại những mất mát của mình và sự biến động trong khoảng thời gian đó là không ai sánh kịp.

Sau đó, tôi gia nhập Invesco Real Estate, nơi tôi đã dành 16 năm tiếp theo để xây dựng và đầu tư vào các chiến lược tín dụng bất động Nhà cái TF88 và bất động Nhà cái TF88 cơ hội ở cả Hoa Kỳ và Châu Âu. Tôi yêu đội ngũ và công ty, nhưng khi Apollo gõ cửa, bạn phải mở cửa. Đây là một cơ hội không giống bất kỳ cơ hội nào tôi từng thấy trước đây.

Q: Bạn gia nhập Apollo ngay sau khi mua lại Bridge. Nói một chút về cơ hội tại Apollo và lý do tại sao đây có vẻ là thời điểm thích hợp để gia nhập.

Bert Crouch:Tôi nghĩ tiền có ý nghĩa trong trường hợp này. Việc mua lại Bridge của Apollo là thương vụ mua khả năng đầu tư vô cơ lớn nhất mà công ty từng thực hiện. Đối với tôi, nó thể hiện cam kết thực sự đối với không gian tài Nhà cái TF88 thực rộng hơn.

Khi bạn nhìn vào nền tảng này, chúng tôi đã có năng lực tín dụng bất động Nhà cái TF88 đáng kể, hoạt động kinh doanh cơ sở hạ tầng quy mô lớn và các khoản đầu tư có ý nghĩa vào lĩnh vực nhà ở, ngân hàng đất đai và xây dựng nhà ở. Chúng tôi đã có gần như toàn bộ hệ sinh thái.

Điều thú vị là hầu hết các công ty đều xây dựng hệ sinh thái đó theo thứ tự ngược lại. Thông thường bạn bắt đầu với vốn sở hữu bất động Nhà cái TF88 và sau đó xây dựng xung quanh nó. Apollo đã làm ngược lại.

Điều làm tôi ngạc nhiên nhất kể từ khi gia nhập là sự khéo léo, đổi mới và tốc độ di chuyển của mọi người. Nó hoàn toàn không ai sánh kịp. Khi bạn kết hợp văn hóa đó với quy mô của nền tảng và áp dụng nó vào tài Nhà cái TF88 thực, tôi thực sự nghĩ rằng đó là cơ hội có một không hai.

Q: Thị trường đã trải qua quá trình thiết lập lại trong vài năm qua. Hãy hướng dẫn chúng tôi thực hiện quá trình thiết lập lại đó, vị trí của chúng tôi ngày hôm nay và lý do tại sao câu chuyện này không thực sự thống nhất giữa các loại tài Nhà cái TF88.

Bert Crouch:Trước khi bắt đầu thiết lập lại, bạn nên thiết lập cấp độ cho loại nội dung.

Một trong những quan niệm sai lầm lớn nhất về bất động Nhà cái TF88 là nó có tính chất thích hợp theo cách nào đó. Không phải vậy. Thị trường bất động Nhà cái TF88 Mỹ trị giá hơn 20 nghìn tỷ USD. Đó là một loại tài Nhà cái TF88 trưởng thành và có quy mô lớn, nhưng cũng có tính phân mảnh cao, mang tính khu vực và chi tiết. Và sự kém hiệu quả đó tạo ra cơ hội.

Một quan niệm sai lầm khác liên quan đến hiệu suất. Mọi người thường mô tả bất động Nhà cái TF88 như một công cụ phòng ngừa lạm phát và về mặt lịch sử điều đó phần lớn đúng. Nếu bạn nhìn lại 30 năm qua, thu nhập hoạt động ròng - EBITDA tương đương với bất động Nhà cái TF88 - đã liên tục vượt xa lạm phát.

Bạn cũng nghe nhiều về sự biến động. Gần đây, có rất nhiều tin tức xoay quanh văn phòng và mối lo ngại về sự gián đoạn của AI. Nhưng nếu bạn lùi lại và nhìn lại vài thập kỷ qua, bất động Nhà cái TF88 ổn định trong lịch sử đã tạo ra lợi nhuận hấp dẫn với mức độ biến động tương đối hạn chế.

Bây giờ, đến câu hỏi của bạn về việc đặt lại. Thị trường REIT công cộng giảm khoảng 36% từ đỉnh tới đáy. Giá trị bất động Nhà cái TF88 tư nhân đạt đỉnh muộn hơn và cuối cùng giảm khoảng 25%.

Điều gì đã gây ra sự cố này? Lạm phát hóa ra không phải là nhất thời. Cục Dự trữ Liên bang đã phản ứng bằng việc tăng lãi suất khoảng 500 điểm cơ bản trong một khoảng thời gian rất ngắn. Điều đó đặt lại giá trị.

Tuy nhiên, điều quan trọng là đây không phải là câu chuyện cơ bản về cơ bản. Thu nhập hoạt động ròng thực tế đã tăng khoảng 11% kể từ khi thị trường đạt đỉnh. Tỷ lệ lấp đầy được giữ vững. Giá cho thuê giữ nguyên. Dòng tiền được giữ vững.

Thách thức là thị trường vốn. Chi phí tài chính tăng đáng kể, lãi suất trần tăng và giá trị được điều chỉnh.

Tin tốt là giá trị đã phục hồi khoảng 8% so với mức đáy. Nhưng nếu bạn tính toán, chúng ta vẫn thấp hơn khoảng 15% đến 16% so với mức cao nhất. Cơ hội nằm ở đó.

Q: Bạn đã đề cập rằng đây không phải là chợ thống nhất. Hôm nay, bạn nhìn thấy cơ hội ở đâu trên cơ sở từng ngành?

Bert Crouch:Không hề. Trên thực tế, sự phân tán giữa các ngành ngày nay rõ rệt hơn bất cứ điều gì chúng ta từng thấy trong lịch sử.

Nhận nhà ở dành cho người cao tuổi. Thị trường đại chúng đang định giá nó ở mức cao hơn đáng kể so với giá trị tài Nhà cái TF88 ròng vì các nhà đầu tư tin tưởng vào câu chuyện tăng trưởng. Ở phía bên kia của quang phổ, khoa học đời sống được giao dịch với mức chiết khấu đáng kể.

Công nghiệp đang giao dịch tốt. Nhà ở sinh viên đang được giữ vững. Sau đó, bạn có những lĩnh vực như văn phòng vẫn còn nhiều thách thức.

Office có xu hướng chiếm ưu thế trên các tiêu đề vì nó quen thuộc. Bây giờ tất cả chúng ta đều đang ngồi trong văn phòng. Thật dễ hiểu và thật dễ viết. Nhưng văn phòng chỉ là một phần của một thị trường lớn hơn nhiều.

Điều khiến nhiều người ngạc nhiên là hoạt động bán lẻ thực tế đã hoạt động tốt như thế nào. Bán lẻ đã mất hơn một thập kỷ để thiết lập lại sau sự trỗi dậy của thương mại điện tử. Chúng tôi đã bán lẻ quá mức ở Mỹ. Giá cho thuê được điều chỉnh, dấu chân được điều chỉnh và ngành này phát triển thành một mô hình mang tính trải nghiệm hơn. Ngày nay, hoạt động bán lẻ đang hoạt động rất tốt.

Đa gia đình nằm đâu đó ở giữa. Nhà ở vẫn thiếu nguồn cung trên toàn quốc, nhưng một số khu vực, đặc biệt là ở Vành đai Mặt trời, đã chứng kiến ​​việc xây dựng căn hộ mới đáng kể. Kết quả là giá trị của nhiều gia đình vẫn ở dưới mức đỉnh trước đó mặc dù nhu cầu dài hạn vẫn mạnh mẽ.

Q: Hãy tìm hiểu thêm về nhà ở một chút. Hiện tại có rất nhiều khía cạnh khác nhau của động lực nhà ở ở Mỹ. Bạn nghĩ thế nào về cơ hội đó?

Bert Crouch:Đầu tiên và quan trọng nhất, Apollo muốn trở thành một phần của giải pháp.

Vấn đề có hai mặt. Thứ nhất, có nguồn cung không đủ, nhưng chúng tôi nghĩ rằng điều đó đã bị cường điệu hóa ở một mức độ nào đó. Chúng tôi nghĩ vấn đề thực sự là mức giá có thể đạt được.

Giá trị nhà đã tăng hơn 50% kể từ trước đại dịch COVID và lãi suất thế chấp vẫn ở mức cao. Khi bạn đặt hai thứ đó lại với nhau, việc sở hữu nhà ngày càng trở nên khó khăn hơn. Độ tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu đã tăng từ 33 lên khoảng 40 tuổi.

Đó là một thách thức mà chúng tôi đang cố gắng giải quyết bằng nhiều cách. Chúng tôi đã xây dựng hoạt động kinh doanh ngân hàng đất đai vì mọi thứ đều bắt đầu từ đất đai. Làm cho đất đai dễ tiếp cận hơn và hiệu quả hơn cuối cùng sẽ giúp ích cho những người xây nhà. Chúng tôi cũng sở hữu một trong 25 công ty xây dựng nhà hàng đầu ở Hoa Kỳ và giao hàng nghìn ngôi nhà mỗi năm.

Chủ đề chính khác là nhân khẩu học.

Mọi người đã nói về trận sóng thần bạc trong nhiều năm nhưng giờ nó đang xảy ra. Dân số trên 80 tuổi sẽ tăng mạnh trong thập kỷ tới. Câu hỏi trở thành: Làm thế nào để chúng ta chứa những người đó và chúng ta chăm sóc họ như thế nào?

Một câu trả lời là nhà ở tiền chế. Nó cung cấp một mức giá có thể đạt được cho nhiều đối tượng, bao gồm cả người mua nhà lần đầu, người về hưu và các hộ gia đình có thu nhập thấp. Nhu cầu có khả năng phục hồi đáng kinh ngạc, nguồn cung bị hạn chế và quyền sở hữu vẫn bị phân mảnh cao.

Câu trả lời còn lại là nhà ở dành cho người cao tuổi.

Nguồn cung mới đang ở mức thấp lịch sử. Tỷ lệ lấp đầy đang tăng lên. Nhu cầu đang tăng lên. Và không giống như một số lĩnh vực bất động Nhà cái TF88, câu chuyện cơ bản về nhân khẩu học cực kỳ rõ ràng.

Q: Có điều gì cản trở nhà ở dành cho người cao tuổi không? Tại sao nguồn cung mới vẫn còn hạn chế?

Bert Crouch:Lý do lớn nhất là nhân khẩu học. Nhu cầu đang tăng nhanh trong khi nguồn cung vẫn bị hạn chế.

Nhưng có một yếu tố khác thường bị bỏ qua: hoạt động.

Nhà ở dành cho người cao tuổi là một hoạt động kinh doanh cũng giống như hoạt động kinh doanh bất động Nhà cái TF88. Cường độ hoạt động khác biệt đáng kể so với những thứ như nhà ở được Nhà cái TF88 xuất.

Covid cũng có tác động lớn. Nó thiết lập lại giá trị và khiến nhiều nhà đầu tư cũng như người cho vay rời bỏ lĩnh vực này. Việc cấp vốn cho dự án phát triển mới trở nên khó khăn hơn và thời gian cho thuê kéo dài hơn.

Đó là một trong những lý do khiến Bridge trở nên hấp dẫn đến vậy. Chúng tôi có hàng nghìn người tại chỗ quản lý tài Nhà cái TF88, đơn vị cho thuê và vận hành tài Nhà cái TF88 mỗi ngày. Chuyên môn vận hành đó cho phép bạn tạo ra giá trị theo những cách mà việc sở hữu tòa nhà đơn giản không làm được.

Q: Một điều nổi bật trong lĩnh vực bất động Nhà cái TF88 là khía cạnh hoạt động của doanh nghiệp đã trở nên quan trọng như thế nào. Nói một chút về việc tạo ra giá trị hoạt động và cách Apollo tiếp cận nó.

Bert Crouch:Một trong những câu hỏi phổ biến nhất mà tôi nhận được là làm thế nào các nhà đầu tư tạo ra giá trị thực trong một thế giới mà lãi suất không giảm.

Trong một thời gian dài, lãi suất thấp hơn và thị trường vốn mạnh mẽ là yếu tố thuận lợi. Chuyện đó không còn xảy ra nữa.

Trong lịch sử, trước khi lãi suất giảm trong nhiều thập kỷ, khoảng 80% lợi nhuận bất động Nhà cái TF88 đến từ thu nhập. Chúng tôi đang quay trở lại môi trường đó.

Điều đó có nghĩa là việc tạo ra giá trị phải diễn ra ở cấp thuộc tính. Nó bắt đầu với công suất sử dụng, sau đó là giá cho thuê, sau đó là quản lý chi phí và cuối cùng là tối ưu hóa cơ cấu vốn.

Hoạt động alpha không còn là một từ thông dụng nữa. Nó đang trở thành yếu tố thúc đẩy lợi nhuận chính.

Q: HALO đã trở thành chủ đề phổ biến tại Apollo. Ý tưởng về tài Nhà cái TF88 cứng có độ lỗi thời thấp áp dụng cho bất động Nhà cái TF88 ngày nay như thế nào?

Bert Crouch:Bất động Nhà cái TF88 đã trải qua ba năm khó khăn. Giữa COVID, những thách thức văn phòng, tỷ lệ gia tăng và các câu hỏi xung quanh AI, không có nhiều tâm lý tích cực.

HALO — tài Nhà cái TF88 cứng, ít lỗi thời — phản ánh sở thích ngày càng tăng của nhà đầu tư đối với tài Nhà cái TF88 lâu bền với các yếu tố cơ bản vững chắc.

Khi mọi người hỏi tôi điều gì cuối cùng thúc đẩy giá trị, tôi luôn quay lại với các nguyên tắc cơ bản và dòng vốn. Hoạt động mạnh mẽ thúc đẩy dòng tiền. Dòng tiền mạnh thu hút vốn. Vốn thúc đẩy tăng giá.

Hiện tại, nhiều nhà đầu tư đang xem xét danh mục đầu tư của họ và nói: "Tôi đã phân bổ toàn bộ vào cổ phiếu. Chênh lệch tín dụng rất hẹp. Tôi có thể đa dạng hóa ở đâu?"

Đối với nhiều người trong số họ, câu trả lời là bất động Nhà cái TF88.

Nhưng thị trường bất động Nhà cái TF88 ngày nay chuyên biệt hơn nhiều so với thời điểm tôi mới bắt đầu. Chúng ta thường nói về bốn loại tài Nhà cái TF88 chính. Hiện nay có hàng chục phân ngành và hơn một trăm thị trường có thể đầu tư. Bạn phải cực kỳ có chủ ý về nơi bạn đang đầu tư và tại sao.

Q: Lúc trước bạn đã đề cập đến công nghiệp và hậu cần. Bạn nhìn thấy cơ hội ở đâu trong phần thị trường đó?

Bert Crouch:Hậu cần vẫn là một trong những chủ đề có sức thuyết phục cao nhất của chúng tôi.

Điều thú vị là thương mại điện tử không còn được nhắc đến nhiều nữa nhưng vẫn tiếp tục phát triển. Mỗi đô la doanh số bán hàng thương mại điện tử đòi hỏi nhiều không gian hậu cần hơn đáng kể so với bán lẻ truyền thống.

Nhu cầu đó tạo ra cơ hội, đặc biệt vì phần lớn nguồn cung công nghiệp hiện có đã lỗi thời. Khoảng 75% được xây dựng trước năm 2000. Nhiều tòa nhà đơn giản là không được thiết kế cho hệ thống robot, tự động hóa hoặc phân phối tiên tiến hiện đại.

Điều khiến chúng tôi phấn khích là khả năng kết hợp chuyên môn vận hành của Bridge với dữ liệu và khả năng nghiên cứu chuyên đề của Apollo. Chúng tôi có thể xác định nhu cầu sẽ đi đến đâu, mua tài Nhà cái TF88 với giá thấp hơn chi phí thay thế và ngày càng xem xét các cơ hội phát triển đáp ứng nhu cầu của thế hệ người dùng dịch vụ hậu cần tiếp theo.

Q: Ngoài nhà ở và hậu cần, còn có lĩnh vực nào khác mà bạn đang nhìn thấy những chồi xanh hoặc cơ hội hấp dẫn không?

Bert Crouch:Khoa học đời sống thật thú vị. Ngày nay nó rất rẻ và phù hợp với xu hướng nhân khẩu học và chăm sóc sức khỏe lâu dài. Chúng tôi chưa hoàn toàn bị kết án nhưng chúng tôi đang dành nhiều thời gian để đánh giá nó.

Nhà ở sinh viên là một lĩnh vực khác mà chúng tôi quan tâm, đặc biệt là quan hệ đối tác trong khuôn viên trường với các trường đại học. Trong lịch sử, những tài Nhà cái TF88 đó rất ổn định và phù hợp với chủ đề nhà ở rộng lớn hơn của chúng tôi.

Cái cuối cùng tôi muốn đề cập đến là tính năng tự lưu trữ. Hầu hết mọi người không nhận ra nó có mối tương quan chặt chẽ như thế nào với hoạt động nhà ở. Nếu các giao dịch về nhà ở bắt đầu tăng lên, như chúng tôi tin rằng cuối cùng chúng sẽ tăng lên, thì việc tự lưu trữ cũng sẽ được hưởng lợi.

Q: Chúng ta đã nói rất nhiều về cơ hội. Các nhà đầu tư nên chú ý đến những rủi ro nào trên thị trường ngày nay?

Bert Crouch:Sẽ thật điếc tai nếu không nhắc đến AI.

Chúng tôi dành nhiều thời gian để suy nghĩ về cách AI có thể tác động đến các lĩnh vực bất động Nhà cái TF88 khác nhau, đặc biệt là văn phòng. Đó là điều chúng tôi đánh giá liên tục.

Sắp tới sẽ là rủi ro pháp lý, rủi ro đột ngột. Chúng tôi muốn trở thành một phần của giải pháp trong các lĩnh vực như nhà ở, nhưng chúng tôi cũng muốn đầu tư vào những lĩnh vực mà chúng tôi có thể hiểu và kiểm soát rủi ro.

Đó thực sự là cách tiếp cận chung của chúng tôi. Chúng tôi không tập trung vào việc trở lại một cách cô lập. Chúng tôi tập trung vào lợi nhuận liên quan đến rủi ro gia tăng. Nếu không thể xác định được rủi ro thì nhìn chung chúng tôi sẽ không đầu tư.

Q: Các nhà quản lý nên tiếp cận loại thị trường này như thế nào để thành công? Đặt tất cả những điều đó lại với nhau - hôm nay điều tốt đẹp sẽ như thế nào?

Bert Crouch:Đầu tiên, bạn cần có kỷ luật.

Rất dễ bị phân tâm trong một thị trường phân mảnh và chuyên biệt như bất động Nhà cái TF88. Chúng tôi bắt đầu với niềm tin cốt lõi của mình: nhà ở, sự thay đổi nhân khẩu học và tái công nghiệp hóa.

Sau đó, chúng tôi xếp lớp dữ liệu.

Có lẽ chúng ta chưa nói đủ về lợi thế dữ liệu mà chúng ta có. Trên các lĩnh vực bất động Nhà cái TF88, tín dụng bất động Nhà cái TF88, cơ sở hạ tầng và nhà ở, Apollo có tầm nhìn về bất động Nhà cái TF88 trị giá khoảng 150 tỷ USD. Điều đó tạo ra một lượng thông tin và hiểu biết khổng lồ.

Phần tiếp theo là chuyên môn về thị trường vốn. Hiểu các điều kiện tài chính và cơ hội giá trị tương đối cũng quan trọng như hiểu các nguyên tắc cơ bản về tài Nhà cái TF88.

Cuối cùng, bạn phải có khả năng thay đổi cơ cấu vốn.

Trong vài năm qua, chúng tôi đã tích cực hơn rất nhiều trong lĩnh vực tín dụng bất động Nhà cái TF88 vì đó là nơi chúng tôi nhận thấy giá trị tương đối tốt nhất. Ngày nay, khi việc định giá được thiết lập lại và tiềm năng tăng giá được cải thiện, vốn sở hữu bất động Nhà cái TF88 lại trở nên hấp dẫn hơn.

Điều quan trọng là phải linh hoạt tận dụng cơ hội và rút lui khi không có.

Q: Nếu có một bài học mà bạn muốn người nghe nhớ đến hôm nay thì đó sẽ là bài gì?

Bert Crouch:Bạn phải tập trung.

Tập trung vào các lĩnh vực mà bạn tin tưởng. Tập trung vào hoạt động alpha. Tập trung vào việc thực hiện thị trường vốn. Tập trung vào giá trị tương đối.

Tại Apollo, chúng tôi sẽ tiếp tục ưu tiên thu nhập và bảo toàn vốn, nhưng chúng tôi cũng ngày càng tập trung vào các cơ hội hoàn vốn tổng thể. Và với sự kết hợp giữa Apollo và Bridge, tôi thực sự tin rằng chúng tôi đang tạo ra thứ gì đó khác biệt vào đúng thời điểm.

Lưu ý: Các câu trả lời ở trên đã được chỉnh sửa để rõ ràng, ngắn gọn và không thể hiện bản ghi nguyên văn của podcast.

Podcast được ghi vào ngày 12 tháng 5 năm 2026.